Investor bidik celah pasar sewa jangka menengah di Singapura

Co-living hanya sediakan kurang dari 10.000 kamar, meski tenaga kerja asing di kota ini cukup besar.

Pasar sewa di Singapura masih minim pilihan bagi penyewa yang ingin tinggal selama tiga hingga 24 bulan, menciptakan peluang bagi investor yang menyasar masa tinggal lebih panjang dari hotel, namun lebih singkat dari sewa residensial konvensional.

“Sewa residensial swasta di Singapura mensyaratkan masa tinggal minimal tiga bulan, unit HDB mensyaratkan enam bulan, sementara platform sewa jangka pendek pada praktiknya tidak diperbolehkan,” ujar Maureen Li, CEO ABIEL Property Investment Fund, dalam jawaban tertulis melalui email.

Menurut Li, aturan-aturan tersebutlah yang menciptakan celah ini, meski bukan berarti aturan tersebut yang menciptakan permintaannya. “Justru karena itulah belum ada satu pun produk yang benar-benar dirancang untuk penghuni dengan masa tinggal tiga hingga 24 bulan,” tegasnya.

Emily Fell, Senior Director for Living Sectors in Asia-Pacific Capital Markets di Savills Plc, mengatakan sektor co-living—salah satu dari sedikit format yang melayani rentang masa tinggal ini—di Singapura saat ini hanya memiliki kurang dari 10.000 kamar.

Data pemerintah yang dikutip Li menunjukkan warga negara Singapura hanya menyumbang 15% dari total penyewa sewa residensial swasta pada 2018 dan 2019, menegaskan betapa pentingnya peran penyewa asing bagi pasar ini.

Menurut riset yang ditugaskan oleh ABIEL, imbal hasil (return) di segmen ini juga tercatat lebih tinggi dibandingkan properti residensial konvensional.

“Rumah toko (shophouse) individual di Singapura mencatat pertumbuhan nilai modal (capital value) majemuk sekitar 15% per tahun selama 30 tahun terakhir, dibandingkan dengan sekitar 2,28% per tahun untuk kondominium residensial pada periode yang sama,” kata Li.

ABIEL mulai mengakuisisi properti di kawasan Geylang saat investor institusional masih minim eksposur pada segmen ini. Sejak itu, minat dari investor profesional maupun institusional terus meningkat.

Fell menyebut transaksi besar yang melibatkan portofolio extended-stay atau pengembangan yang dirancang khusus (purpose-built) akan menjadi bukti yang lebih kuat atas proses institusionalisasi di sektor ini.

“Saat ini, sebagian besar pasar masih terfragmentasi dan didominasi oleh para operator,” ujarnya melalui panggilan Zoom.

Ia menambahkan, sektor ini akan semakin matang begitu institusi mulai secara konsisten bersaing memperebutkan aset-aset ini, alih-alih memperlakukannya sebagai pengecualian semata.