Flight-to-quality: Perusahaan mengkonfigurasi ulang ke ruang yang lebih kecil tetapi lebih baik

Knight Frank juga berharap sewa meningkat 3% sampai 5% tahun ini.

Perusahaan-perusahaan sedang mengonfigurasi ulang kantor mereka dan mencari lebih sedikit ruang yang dapat digunakan untuk lebih banyak kolaborasi oleh karyawan seiring berkembangnya pengaturan kerja hybrid, menurut laporan Knight Frank. Namun terlepas dari ini, mereka mengambil ruang “lebih baik” dalam hal kualitas, yang mendorong gerakan “flight-to-quality”.

Dengan pemulihan ekonomi dan dorongan pemerintah Singapura untuk menumbuhkan sektor Informasi dan Komunikasi, serta Keuangan dan Asuransi, Knight Frank melihat permintaan yang stabil untuk ruang perkantoran untuk tahun 2022 dengan harga sewa diperkirakan akan meningkat 3% hingga 5% untuk tahun ini.

Calvin Yeo, head of Corporate Real Estate for Knight Frank Singapore, berbicara dengan Real Estate Asia Editor-in-Chief Tim Charlton untuk membicarakan tren dan prospek pasar perkantoran Singapura.

Mari kita lihat kembali tahun 2021. Tren menarik apa yang Anda lihat selama setahun terakhir?

Di tengah vaksinasi nasional pada tahun 2021, kami melihat perusahaan beralih dari sikap wait-to-see menjadi secara aktif merasionalisasi kebutuhan ruang mereka dengan banyak yang membutuhkan ruang hingga 20% lebih sedikit dengan hybrid working. Right-sizing dari persyaratan ruang perkantoran pada gilirannya mendorong gerakan flight-to-quality. Sebagai hasilnya, kami melihat harga sewa mencapai titik terendah pada kuartal ketiga tahun 2021, sebelum sedikit meningkat pada kuartal keempat dengan stok utama mencatatkan hunian sebesar 92%. Penurunan setahun penuh pada sewa perkantoran utama hanya 0,3% pada tahun 2021, yang sedikit dibandingkan dengan penurunan sekitar 10,2% pada tahun 2020.

Survei Anda mengatakan bahwa 47% perusahaan sebenarnya ingin meningkatkan kualitas kantor mereka. Bisakah Anda mengatasi tren dan kekhawatiran penyewa korporat ini dan apa yang mereka cari?

Kami melakukan survei global, dan 47% responden memperkirakan kualitas ruang akan meningkat selama beberapa tahun ke depan. Dengan hybrid working, para pemimpin bisnis semakin terdorong untuk menciptakan lingkungan produktif yang menyenangkan, fleksibel, dan sehat, untuk bekerja bagi karyawan mereka, tempat kerja yang juga menarik dan mempertahankan talenta. Selain itu, sekitar 69% responden mengantisipasi bahwa mereka akan mengubah ukuran portofolio mereka lebih dari 10%. Dan 90% responden masih menganggap ruang perkantoran sebagai perangkat bisnis yang strategis. Tak bisa dipungkiri, peran kantor pascapandemi adalah untuk menumbuhkan produktivitas.

Laporan Anda juga memiliki temuan menarik lainnya bahwa perusahaan mainstream memutuskan untuk menyewa beberapa co-working space untuk tim baru atau proyek baru yang mungkin lebih pendek durasinya. Ceritakan kepada kami tentang hal itu.

Kami menemukan persediaan co-working space di pasar melayani dengan sangat baik untuk kebutuhan swing space ketika perusahaan belum sepenuhnya merasionalisasi kebutuhan mereka. Namun demikian, kami melihat ruang perkantoran permanen tetap sangat relevan bagi perusahaan yang membawa karyawan mereka kembali ke lingkungan kerja kolaboratif dalam jangka panjang.

Mari kita bicara tentang beberapa perusahaan yang telah melakukan kesepakatan selama beberapa bulan terakhir di Singapura dan apa yang mereka lakukan.

Selain yang berasal dari laporan, sementara bank dan lembaga keuangan telah mengurangi ruang fisik mereka dengan digitalisasi bahkan sebelum pandemi, pandemi telah mempercepat kembalinya ruang, bahkan lebih. Misalnya, ketika Citi mengembalikan sekitar 90.000 kaki persegi (sq. ft.), Amazon, sebuah perusahaan teknologi, ada di sana untuk mengambil tempat.

Laporan Anda menunjukkan bahwa LinkedIn memperluas sewanya di MBFT Tower 2 untuk membeli 22.000 kaki persegi lagi. Jika Anda melihat sewa ruang yang dominan, apakah adil untuk mengatakan bahwa itu adalah perusahaan teknologi besar dan fintech atau apakah ada tren lain yang Anda lihat?

Net new demand tahun lalu sebagian besar disuarakan oleh perusahaan teknologi seperti ByteDance. Mereka mengambil ruang yang signifikan di CBD [Central Business District]. Perusahaan teknologi lain, SEA, yang mengambil seluruh tower Rochester Commons di luar CBD di Buona Vista. Jadi jelas, ruang yang diberikan oleh lembaga keuangan di CBD dan pasokan baru di luar CBD sedang diisi ulang dengan sangat cepat oleh perusahaan teknologi.

Bisakah Anda berbagi dengan kami tren menarik di gedung-gedung Singapura yang Anda perhatikan, seperti kelengkapan baru, fitur baru, fasilitas baru, atau struktur sewa baru?

Saya mengutip contoh Guoco Midtown. Mereka adalah salah satu dari sedikit landlord yang menyediakan ruang fleksibel, yang berarti mereka mengelola inventaris ruang dan melalui dialog lanjutan dengan penyewa mereka, mereka kemudian dapat menyediakan persyaratan ekspansi, mengingat tatanan dunia baru yang tidak pasti. Ada juga yang kami sebut “gym-like memberships”, di co-working space di mana Anda dapat membeli tiket untuk staf Anda. Jadi ada fleksibilitas untuk pergi ke co-working space, dilengkapi dengan call room virtual dan bilik yang tenang, dan lingkungan kerja yang kondusif jika tidak dapat kembali ke kantor atau bekerja dari rumah.

Sekarang menantikan tahun 2022, saya pikir perusahaan masih terjebak antara Tim A yang bekerja dari rumah dan Tim B yang bekerja di kantor. Tetapi menurut Anda apa yang akan terjadi tahun ini, dan bagaimana hal itu akan memengaruhi strategi perusahaan dalam hal corporate real estate mereka?

Untuk Singapura, ketika perusahaan merangkak keluar dari pandemi dan ketika pemerintah kami mendorong pertumbuhan di sektor informasi dan komunikasi, keuangan dan asuransi, kami memperkirakan permintaan yang stabil untuk ruang perkantoran dan peningkatan sewa sekitar 3% hingga 5% untuk tahun 2022. Ini didukung oleh pasokan baru utama yang stabil seluas sekitar 800.000 kaki persegi, yang sangat mudah dikelola mengingat kami memiliki jumlah stok baru yang hampir sama dengan yang diluncurkan tahun lalu yang sekitar 89% berkomitmen.

Apakah ada pergeseran dari area terluar dan kampus besar ke CBD atau sebaliknya di Singapura? Karena di Amerika, secara tradisional, perusahaan teknologi menyukai seluruh kampus, yang mungkin berada di luar kota.

Kami melihat keseimbangan yang baik. Di kota, kami memiliki Facebook dan Amazon. Kami melihat Google di luar CBD di Alexandra, lokasi business park, dan SEA berada di kantor di Buona Vista. Jadi, ini adalah keseimbangan yang baik antara perusahaan teknologi yang berlokasi di CBD dan di luar CBD.

Apakah ada hal lain yang ingin Anda tambahkan yang menurut Anda menarik untuk diketahui oleh pembaca kami?

Jadi, jika saya boleh menggunakan Knight Frank sebagai studi kasus. Karena pemerintah telah mengizinkan 50% karyawan kami untuk kembali ke kantor, kami telah membuat keputusan untuk membawa semua kelompok praktik client-facing kami kembali ke kantor. Kami juga melihat banyak hal ini dengan klien kami, bahwa kelompok client-facing mereka perlu kembali lebih dari fungsi support.