Mazari bidik pembeli untuk tinggal jangka panjang seiring pasar Bali kian matang

Pengembang tersebut menyebut permintaan bergeser melampaui investor sewa.

Mazari Group merancang proyek vila terbarunya di Bali dengan sasaran penghuni jangka panjang dan pengguna akhir, seiring naiknya biaya, regulasi yang lebih ketat, serta perubahan preferensi pembeli yang membentuk ulang ekonomi pengembangan properti di Bali.

"Ruang-ruang yang terlihat indah namun tidak berfungsi secara cerdas memiliki masa pakai yang lebih pendek dibandingkan yang diasumsikan banyak pengembang," kata Angela Udemba, pendiri Mazari Group, kepada Real Estate Asia.

Perusahaan tersebut mengembangkan Svara Boutique Residences, proyek berisi 29 vila di Bingin, untuk melayani baik penghuni yang tinggal dalam jangka panjang maupun tamu sewa. Setiap vila dilengkapi dapur lengkap, kolam renang pribadi, serta tata ruang yang berfokus pada penyimpanan, cahaya alami, dan ruang hidup yang praktis.

Mazari menyebutkan bahwa permintaan telah bergeser melampaui pembeli yang semula berfokus pada imbal hasil sewa jangka pendek, dengan semakin banyak pembeli yang memprioritaskan kelayakhunian, privasi, dan nilai jangka panjang.

Udemba mengatakan vila yang dirancang untuk dapat dihuni pemiliknya sekaligus disewakan cenderung memiliki kinerja yang lebih konsisten di sepanjang siklus pasar.

Proyek tersebut juga mencerminkan meningkatnya tantangan operasional yang dihadapi para pengembang di Bali selatan. Svara dilengkapi sistem sumur dalam pribadi setelah pembatasan sambungan air dari perusahaan air minum daerah membuat pasokan air yang andal menjadi kekhawatiran bagi sejumlah pengembangan di kawasan Uluwatu.

"Regulasi PDAM di antara tantangan-tantangan lain di kawasan ini telah menjadikan pasokan air yang andal sebagai kekhawatiran operasional serius bagi banyak pengembangan baru di Uluwatu," kata Udemba dalam jawaban tertulis lewat email atas pertanyaan yang diajukan, merujuk pada Perusahaan Daerah Air Minum, perusahaan air minum milik pemerintah daerah di Indonesia. "Kami mengatasi hal ini sejak tahap perancangan."

Fasilitas di proyek tersebut mencakup Sable & Stone Café & Spa, sauna dan fasilitas cold plunge, studio kebugaran, serta layanan butler dan keamanan 24 jam. Pengembangan ini juga dapat mengakomodasi acara-acara pribadi, retret butik, dan penyewaan properti secara penuh (buyout).

Mazari mengambil pendekatan yang selektif dalam ekspansinya, meski permintaan terhadap properti Bali terus berlanjut. Udemba mengatakan perusahaannya baru meluncurkan dua proyek, sementara sejumlah pesaingnya telah menggarap beberapa proyek sekaligus.

"Ini adalah sebuah disiplin yang sesekali membuat kami kehilangan kecepatan, namun tidak pernah membuat kami kehilangan sebuah proyek yang kami sesali," ujarnya.

Pengembang tersebut mengevaluasi biaya lahan, persyaratan regulasi, dan kesesuaian produk sebelum melanjutkan sebuah proyek. Perusahaan ini juga bekerja sama dengan konsultan dan otoritas setempat pada tahap perencanaan awal untuk menilai aturan zonasi dan kendala lokasi.

Mazari tidak membangun dengan kepadatan maksimal, melainkan menyisakan lebih banyak ruang terbuka bagi penghuni dan pengunjung. Udemba mengatakan strategi ini mencerminkan preferensi yang kian berkembang di kalangan pembeli terhadap lanskap, privasi, dan ketenangan, bukan semata-mata lokasi.

Bagi pembeli asing, perusahaan tersebut memberikan panduan mengenai struktur kepemilikan hak sewa (leasehold) maupun kepemilikan melalui perusahaan berbadan hukum asing, guna memastikan para investor memahami implikasi hukum dan praktis dari masing-masing opsi sebelum mengambil keputusan.
Udemba mengatakan para pengembang menghadapi tekanan yang kian besar untuk mempertahankan kualitas di tengah naiknya biaya.

"Naiknya biaya lahan dan konstruksi menekan margin hingga ke titik di mana pengembangan berbasis volume menjadi sulit secara ekonomi untuk dipertahankan pada standar kualitas yang sesungguhnya," ujarnya.