Kombinasi penyewa industri di Jakarta masih didominasi oleh 3PL

Gudang dengan fungsi ganda banyak diminati.

Pada paruh kedua 2023, penyerapan bersih di Jakarta mencapai hampir 200.000 meter persegi menurut JLL, dengan konsentrasi permintaan baru yang besar di daerah Bekasi dan Cikarang. Logistik pihak ketiga atau Third-party logistics (3PL) tetap dominan dalam kombinasi penyewa.

"Persaingan yang ketat di antara pengembang gudang meningkat di daerah-daerah populer seperti Cikarang, di mana harga dan strategi pembayaran yang menarik memainkan peran penting. Selain itu, ada permintaan yang semakin besar untuk gudang dengan fungsi ganda, yang berfungsi sebagai gudang sekaligus bengkel," kata analis.

Lebih lanjut dari JLL:

Pada paruh kedua 2023, pasar menyaksikan masuknya beberapa proyek, secara kolektif menambah lebih dari 150.000 meter persegi pasokan baru. Penambahan penting termasuk SPIL, pemain lokal terkemuka, bangunan baru di dalam LOGOS Metrolink, proyek lain oleh Genesis, serta Marunda Center dan pengembangan BTS untuk pemain e-commerce, yang secara strategis didistribusikan di berbagai area di Jabodetabek.

Peningkatan pasokan baru menyebabkan penurunan tingkat kekosongan, mencapai serendah 9,8%. Pengembangan lebih lanjut diantisipasi di berbagai area di Jabodetabek, termasuk Jakarta. Pendatang baru juga diharapkan membawa perkembangan inovatif ke pasar, menggabungkan keberlanjutan, praktik bangunan hijau, dan teknologi.

Pemilik menawarkan syarat sewa dan pembayaran yang fleksibel untuk menarik penyewa

Sewa bersih mengalami peningkatan moderat sebesar 2,18% dibandingkan 1H23, dan pertumbuhan 2,45% y-o-y. Menanggapi persaingan yang semakin intensif, terutama di area seperti Cikarang, pengembang melakukan upaya ekstra dengan menawarkan fleksibilitas yang lebih luas. Ini termasuk memenuhi kebutuhan calon penyewa, menyediakan opsi retrofit, serta menawarkan syarat pembayaran dan periode sewa yang fleksibel.

Untuk menarik penyewa, pengembang menggabungkan opsi fleksibilitas komersial dalam paket pembayaran mereka. Ini termasuk syarat pembayaran yang fleksibel, spesifikasi teknis, fitur tambahan seperti rak, serta memanfaatkan ruang untuk bengkel, kantor tambahan, dan area mezzanine. Penawaran ini disajikan sebagai paket komprehensif, terintegrasi dengan harga sewa dasar, meningkatkan daya tarik mereka bagi penyewa.

Outlook: Pasar tetap menarik dengan sumber permintaan yang muncul

Munculnya karakteristik penyewa baru seperti kendaraan listrik, diiringi dengan meningkatnya permintaan akan efisiensi dan pemanfaatan ruang yang optimal, diperkirakan akan berdampak signifikan pada pasar. Hal ini kemungkinan akan mendorong munculnya desain bangunan bertingkat, konsep baru, dan inisiatif yang didorong oleh keberlanjutan untuk memenuhi kebutuhan penyewa yang berubah.

Beberapa pengembangan jalan tol saat ini sedang berlangsung, yang akan mendorong aksesibilitas dan hubungan transportasi yang lebih baik, serta bertujuan meningkatkan konektivitas dari pusat kota ke destinasi utama seperti bandara Soekarno-Hatta di barat, pelabuhan Tanjung Priok di utara, kawasan industri di timur, dan wilayah selatan tempat sasaran pasar berada.

Note: Jakarta Logistics & Industrial refers to the Greater Jakarta prime logistics market.