Sektor BPO mencari hub di pasar provinsi Filipina karena biaya tenaga kerja

Sektor perkantoran di Clark, Iloilo, dan Davao diperkirakan akan 'sangat bullish'.

Di seluruh wilayah ibu kota Filipina, keseluruhan serapan di sektor perkantoran mampu pulih meskipun hasilnya bervariasi di antara kawasan pusat bisnis, dengan segmen properti berkinerja lebih baik di area lain.

Namun, lain ceritanya di provinsi-provinsi yang permintaan ruang kantornya meningkat karena bisnis memilih pindah ke sana karena biaya tenaga kerja yang lebih rendah.

Pasar perkantoran di ibu kota

Menurut KMC Savills, serapan bersih di pasar perkantoran pada 2022 adalah 270.900 meter persegi (sqm), kebalikan dari serapan negatif pada 2021.

“Sektor perkantoran secara umum… adalah campuran,” Direktur Pelaksana KMC Savills Michael McCullough mengatakan kepada Real Estate Asia. “Kami melihat beberapa pasar yang benar-benar berkinerja tinggi seperti Bonifacio Global City (BGC) serta subpasar lain seperti Alabang, di mana area tersebut sedang berjuang.”

Pasar BGC melihat penyerapan bersih sekitar 141.000 meter persegi atau lebih dari setengah dari total pada 2022, dengan tingkat kekosongan terendah di wilayah ibu kota sebesar 7,6%, karena penyewa tertarik pada stok dan lokasi subpasar yang "berkualitas unggul". Tingkat pertumbuhan sewa tahunan rata-rata BGC adalah sebesar 1,2% YoY pada tahun 2022, satu-satunya subpasar yang mencatat pertumbuhan positif.

Kawasan Pusat Bisnis Makati (CBD) membukukan tingkat kekosongan 15,7%, dengan rata-rata sewa turun 3,4% year-on-year (YoY) karena stok bangunan tua.

Sementara itu, Ortigas Center mencatatkan penyerapan bersih seluas 22.400 m2 pada kuartal keempat, dengan kenaikan sewa sebesar 0,9% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Daya tarik provinsi

Di sisi lain, McCullough mengatakan situs provinsi berkinerja baik, mencatat bahwa Savills "sangat bullish" di Clark di provinsi Pampanga di Filipina utara, Iloilo di tengah, dan Davao di selatan. Dia juga mencatat bahwa Cebu mulai melihat pemulihan dengan penyesuaian harga oleh tuan tanah.

Ada pergeseran permintaan di provinsi-provinsi, terutama untuk outsourcing proses bisnis (BPO) karena tenaga kerja yang lebih murah karena menyumbang sekitar 80% dari struktur biaya mereka.

“Faktor penentu bukanlah biaya sewa. Itu tidak memaksa perusahaan yang pergi ke satu tempat atau tempat lain, per se. Ini adalah biaya tenaga kerja, yang merupakan bagian yang jauh lebih besar dari pengeluaran mereka, ”katanya.

“Buruh benar-benar mendorong proses pengambilan keputusan. Jika mereka dapat menghemat sedikit uang dengan berada di provinsi dengan ruang kantor yang lebih terjangkau, tenaga kerja yang lebih terjangkau, maka klien merasa sangat senang,” tambah McCullough.

Peningkatan di Cebu tiga kali lipat

Menurut Savills, Cebu mengalami peningkatan bersih tiga kali lipat pada tahun 2022 menjadi 51.800 m2 dengan Cebu Bussiness Park (CBP) menyumbang sekitar setengah dari penyerapan, dan Cebu IT Park (CITP) berkinerja buruk dengan penyerapan hanya 12.800 m2.

Meskipun demikian, tingkat kekosongan keseluruhan Cebu dipertahankan pada 21,8% dengan tambahan pasokan 65.300 meter persegi. Sewa rata-rata di provinsi turun 8,6% YoY, dengan Cebu Fringe mengalami penurunan terburuk sebesar 11% YoY

“Untuk 2023, kami memperkirakan penyelesaian bangunan baru seluas 187.900 m2 akan mencapai yang tertinggi sejak 2015, karena sebagian besar pasokan baru akan ditempatkan di CITP,” demikian bunyi laporan Savills.

“Namun, kami masih memperkirakan tingkat kekosongan Cebu turun menjadi 18,8% karena kami mengharapkan pemulihan permintaan dari sektor IT-BPO dibantu oleh sewa yang lebih rendah dari tuan tanah. CBP mungkin mendekati tingkat lowongan satu digit tahun ini sementara sebagian besar aktivitas leasing mungkin terkonsentrasi di CITP dan Cebu Fringe karena banyaknya lowongan,” tambahnya.

Masa depan sektor perkantoran

Savills memperkirakan rebound akan berlanjut tahun ini, dengan penyerapan bersih diperkirakan akan mengalami sedikit peningkatan. Namun, ini mungkin hanya diisolasi untuk pasar teratas.

Tingkat hunian juga diperkirakan tidak akan kembali di atas 85% stok perkantoran hingga 2025.

“Dengan hampir 1,7 juta m2 ruang kantor Grade A yang kosong, 1,2 juta m2 lainnya sedang dalam proses, mengubah strategi penghuni, dan menaikkan suku bunga, pasar perkantoran berada dalam kondisi yang tidak berkelanjutan pada tingkat ini,” menurut Savills.

Penting bagi tuan tanah untuk memprioritaskan hunian properti mereka daripada hasil, kata McCullough, karena mengoperasikan gedung memiliki biaya dasar yang antara lain digunakan untuk tim petugas keamanan, menyalakan lobi, dan menyalakan lift.

“Kami ingin mereka mendapatkan keuntungan yang cukup untuk menutupi biaya operasional gedung itu, dan menghasilkan sedikit uang. Mereka mungkin tidak perlu menyewakan semuanya dengan harga sewa yang sangat rendah, tetapi biaya sewanya sudah cukup. Sewakan beberapa lantai pertama dapatkan pemasukan, dan pastikan itu bukan kewajiban,” katanya.

“Kalau bayar iuran, pajak, asuransi, maintenance, satpam, itu jadi liabilitas kalau gedung kosong. Kami katakan, jangan bersikap negatif setiap bulan. Sesuaikan tarif Anda dan temukan beberapa penyewa yang setidaknya akan membantu Anda mencapai titik impas setiap bulan,” katanya menambahkan.

Menarik penyewa

Tarif sewa bersih rata-rata di CBD Makati adalah $1,70 (P94) per kaki persegi (sq ft) pada kuartal keempat tahun 2022, lebih rendah dari $2,01 (P111) pada periode yang sama tahun 2021. Rata-rata dalam BGC adalah $1,67 (P93 ) juga lebih rendah dibandingkan dengan $1,88 (P104) tahun lalu, dan $1,11 (P62) di Ortigas Center, kurang dari $1,28 (P71) tahun lalu.

Namun, karena tantangan yang ditimbulkan oleh inflasi dan kenaikan suku bunga tetap ada, McCullough mengatakan konsumen akan memiliki lebih sedikit uang untuk dibelanjakan pada hal-hal yang mereka inginkan seperti real estate.

"Tuan tanah hanya perlu sedikit lebih pragmatis dan menyesuaikan tarifnya," katanya.