Volume transaksi perkantoran di Seoul pada kuartal II tumbuh 1,5 kali lebih tinggi dibanding level 2024

Total volume investasi mencapai KRW5,8 triliun atau setara USD4,2 miliar.

Menurut laporan terbaru Savills, pada Q2/2025 volume transaksi perkantoran di Seoul mencapai KRW5,8 triliun—1,5 kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Secara kumulatif, total transaksi pada semester I/2025 mencapai KRW8,5 triliun, atau setara 73% dari total tahun 2024 (KRW11,2 triliun).

“Enam transaksi gedung perkantoran besar dengan nilai masing-masing di atas KRW500 miliar—termasuk SI Tower, Gangnam N Tower, dan KDB Life Tower—berhasil diselesaikan, sehingga mendorong kenaikan signifikan pada volume transaksi kuartalan,” tulis laporan tersebut.

Berikut lebih lanjut dari Savills:

Pada Q2/2025, 49% dari total transaksi kantor di Seoul digerakkan oleh pengguna akhir (owner occupiers) dan investor strategis, hampir dua kali lipat dari rata-rata tiga tahun terakhir sebesar 26%. Angka ini mencerminkan tingginya permintaan untuk aset yang digunakan sendiri. Aktivitas investor asing masih relatif rendah, hanya tercatat satu akuisisi gedung kantor utama di semester pertama—yakni pembelian G-Valley Plaza di Guro oleh GIC. Savills menekankan bahwa kondisi ini bukan berarti minat modal asing menurun, melainkan karena penawaran harga dari investor domestik lebih agresif.

Menjelang Q3/2025, sejumlah transaksi besar sudah dalam proses. Beberapa investor asing tetap aktif, ikut serta dalam penawaran untuk gedung-gedung utama dan tengah melakukan kajian internal atas peluang investasi baru.

Di CBD, Koramco AMC membeli gedung Crescendo dari DWS AMC seharga KRW556,7 miliar (KRW33,7 juta/py). Gedung ini sepenuhnya disewa oleh firma hukum Kim&Chang sejak 2019 dengan kontrak hingga 2029. Aset ini diminati karena pendapatan sewanya stabil, ukuran gedung ideal untuk penggunaan sendiri, serta adanya potensi kenaikan nilai lewat penyesuaian sewa. Transaksi ini diselesaikan melalui REIT khusus yang didukung dana pensiun POBA.

Masih di CBD, CJ Olive Young—yang sejak 2021 menempati 40% ruang di KDB Life Tower—mengakuisisi gedung tersebut dari KB AMC senilai KRW674,4 miliar (KRW27,2 juta/py). Dengan kontrak sewa berakhir mulai 2026, langkah ini diambil untuk mengamankan kendali jangka panjang atas ruang kantor utama, sejalan dengan ekspansi bisnis perusahaan.

Di GBD, Hyundai Motor Company membeli 50% sisa saham Scale Tower dari Jae Kwon seharga KRW410,9 miliar (KRW55,0 juta/py), sama dengan harga pembelian pada 2023. Dengan ini, Hyundai menjadi pemilik penuh gedung yang telah digunakan sebagai kantor Gangnam sejak tahun lalu. Akuisisi ini dipicu oleh kebutuhan ruang kantor jangka panjang, terutama karena keterlambatan proyek GBC.

Masih di GBD, IGIS AMC membeli SI Tower dari KB AMC senilai KRW897,1 miliar (KRW44,8 juta/py) melalui dana investasi dengan mandat terbuka (blind fund) yang didukung KTCU. Berlokasi strategis di persimpangan Teheran-ro dekat Stasiun Yeoksam, gedung dengan luas lebih dari 66.000 m² ini ditempati oleh Hyundai Mobis (70% area), serta penyewa besar lain seperti Nokia dan Seoul Guarantee Insurance, dengan tingkat hunian penuh. Transaksi ini menjadi yang terbesar di semester pertama 2025 dan mencatat persaingan penawaran yang ketat meski harga tinggi.

Di YBD, Hyundai Motors membeli Hyundai Motor Securities Building senilai KRW354,8 miliar (KRW29,0 juta/py) melalui transaksi saham. Awalnya, BNK AMC memenangkan tender publik pada Februari, namun Hyundai menggunakan hak prioritas untuk menutup kesepakatan. Gedung ini kini terisi 60% oleh Hyundai Motor Securities, serta penyewa besar seperti KB Securities dan Shinhan Fund Partners. Lokasinya berada dalam kawasan “Yeouido Financial Hub District Plan,” dengan potensi pengembangan ulang besar karena rasio FAR saat ini (700%) masih jauh di bawah batas zonasi (1.600%).

Pada Q2/2025, tingkat cap rate untuk gedung kantor utama di Seoul berada di kisaran mid-to-high 4%, atau low-to-mid 4% setelah memperhitungkan insentif penyewa. Yield obligasi pemerintah lima tahun turun tipis ke 2,5%, menghasilkan spread cap rate sebesar 230 bps.

Suku bunga pinjaman senior, yang sebelumnya berada di kisaran low-to-mid 4% pada Q4/2024, turun ke high-3% hingga low-4% pada Q2/2025. Dengan adanya penjualan aset dan refinancing dana yang jatuh tempo pada paruh kedua 2025, permintaan terhadap aset inti diperkirakan tetap kuat sehingga cap rate bisa terjaga stabil.