Properti komersial Hong Kong tunjukkan tanda-tanda pulih dari ‘depresi’

Sewa properti komersial semakin dekat ke titik terendah.

Regional Managing Director CBRE Hong Kong, Tom Gaffney, mengatakan bahwa harga properti komersial Hong Kong menunjukkan tanda-tanda pemulihan karena property funds, family offices, dan orang-orang kaya mulai melakukan pembelian.

“Kami melihat rekor depresi ekonomi yang belum pernah kami lihat dalam 20 tahun terakhir. Hal ini telah menyebabkan koreksi yang berarti pada permintaan dan harga properti komersial. Akibatnya, banyak kelompok investor mulai menumpuk belakangan ini. Sebagian besar transaksi berasal dari property funds, family offices, konsumen lokal and pengembang,” katanya.

“Baru-baru ini kami mulai melihat lebih banyak transaksi secara serentak, menunjukkan investor lokal dan internasional memperkuat kepercayaan mereka atas masa depan Hong Kong. Sejak awal tahun ini, kami telah melihat sembilan transaksi yang dilakukan secara serentak, sekitar setengahnya oleh beberapa dana asing yang besar,” tambahnya.

Gaffney juga mengatakan kinerjanya bagus karena perusahaan telah menutup total real estate senilai lebih dari HK$5,7 miliar (US$734 juta) sejak awal 2021.

“Kami melihat beberapa tanda yang sangat positif di sisi pasar modal. Tahun ini saja sudah menjadi awal yang fantastis bagi CBRE. Saya pikir kami telah menyelesaikan 11 transaksi dalam 50 hari pertama kami tahun ini, dengan total nilai lebih dari HK$5,7 miliar pada real estate yang ditransaksikan,” katanya.

Gaffney juga mengamati bahwa sebagian besar family office atau private wealth diajukan sebagai transaksi untuk memulai cara pemindahan modal.

“Terdapat banyak permintaan terpendam, yang beberapa kelompok, sebagian besar family office atau private wealth, telah mencari untuk menyebarkan modal dan mereka yang belum dapat menemukan transaksi yang tepat dalam 20 bulan terakhir. Namun, saya pikir harapan vendor dan pembeli sudah mulai bertemu di tengah-tengah dan sebagai hasilnya kesepakatan sedang dilakukan. Siklus terendah sewa akan segera mencapai titik terendah dan ini juga sekaligus meningkatkan kepercayaan pembeli. Kami memperkirakan tren itu akan terus berlanjut di semester pertama tahun ini,” jelasnya.

“Saya pikir pasar saham yang sedang booming telah banyak membantu kami. Di Hong Kong, pada tahun 2020, kami memiliki 154 IPO dan sebagian besar berjalan dengan sangat baik. Kami memiliki kelebihan likuiditas HK$450 miliar di sistem perbankan Hong Kong. Ada banyak uang yang dicurahkan, dan dengan pasar saham yang optimis, kami berharap lebih banyak akan digunakan untuk sesama kelas aset lainnya seperti real estate,” tambahnya.

Sewa perkantoran menurun

Bahkan ketika investor mulai membeli properti komersial Hong Kong pada nilai saat ini, sewa perkantoran terus turun dengan tingkat yang melambat akhir-akhir ini, dan mungkin tidak dapat pulih hingga pasca-2023.

Menurut Gaffney, tidak hanya ada lonjakan ruang kosong dan ruang bayangan, dimana sewa diberhentikan, pasokan baru yang akan datang dalam saluran unit akan membuat overhang besar.

“Ini benar-benar menjadi ketidakpastian pasar bagi kami dalam 20 bulan terakhir atau lebih. Jika kami membaginya ke dalam sektor-sektor, dimulai dengan perkantoran, kami telah melihat permintaan perkantoran melambat selama periode waktu itu, yang sebagian besar dipimpin oleh sektor multinasional. Yang paling terkena dampak adalah sektor keuangan, asuransi, dan perijinan. Kami telah melihat sewa perkantoran turun sekitar 25% selama periode waktu itu dan kami memperkirakan itu akan turun sekitar 5% hingga 10% lagi, untuk sisa tahun ini. Alasannya, mengingat banyak stok yang dikembalikan ke pasar, juga akan ada pasokan yang besar pada 2023,” ujarnya.

“Kami melihat banyak ruang bayangan (shadow space) yang dikembalikan ke pasar, dan juga sewa yang akan berakhir dalam 12 bulan ke depan. Itu jika digabungkan menjadi sekitar 11 juta kaki persegi. Jadi, terdapat banyak jumlah ruang. Sebagai gambaran, itu kira-kira berukuran sama dengan Tsim Sha Tsui, yang merupakan salah satu sub-distrik kami di Hong Kong. Selain tambahan 6 juta kaki persegi pasokan baru yang secara bertahap akan tersedia pada 2022/2023, sehingga secara total, 17 juta kaki persegi ruang muncul ke pasar. Kami perkirakan akan memakan waktu beberapa tahun bagi pasar untuk menyerap ruang sebelum harga sewa mulai naik lagi,” tambahnya.

Terkait hal itu, CBRE HK melihat permintaan yang terpendam pada penghuni seperti perusahaan manajemen kekayaan, perusahaan China yang baru-baru ini listed, dan mereka yang berada di sektor jasa profesional.

“Banyak industri yang berada di lingkaran IPO—apakah itu hukum, perbankan atau akuntansi—mulai meninjau kembali pasar dan masuk kembali. Mengingat harga sewa sangat tertekan, ada beberapa transaksi yang sangat bagus untuk dilakukan di pasar, tetapi kami tidak melihat pemulihan itu benar-benar terjadi hingga paruh kedua tahun ini,” katanya.

“Jadi, di mana kami melihat sebagian besar permintaan dari firma hukum, yang mengambil lebih banyak ruang. Beberapa perusahaan nasional China mulai kembali. Kami melihat dana perlindungan masih berkembang, serta beberapa perusahaan ekuitas swasta. Kami juga melihat beberapa permintaan ekspansi dari beberapa operator coworking yang sudah lama berdiri,” tambahnya.

Sedangkan untuk sektor ritel, pasar ini menjadi yang paling terpukul di antara semua sektor properti komersial karena adanya pembatasan perjalanan dan social distancing di tengah pandemi di seluruh dunia.

“Sewa di jalur utama sangat terpengaruh. Kami mungkin melihat kekosongan tertinggi yang pernah kami lihat dalam tiga atau empat tahun terakhir lebih dari 18% di sektor ritel. Kami memperkirakan sewa terus turun di sektor ritel untuk tahun 2021 sekitar 10 hingga 15% lagi,” ujar Gaffney.

Gaffney melihat pengembang akan terus membangun gedung untuk sektor pendidikan dan kesehatan. Pemilik tanah sekarang melihat peluang dalam mengejar sektor-sektor ini dan menyambut para penghuni ke bangunannya saat mereka menyesuaikan strategi real estate mereka, merevisi portofolio, dan meningkatkan bauran para penyewa.

“Sektor seperti pendidikan, kesehatan, dan medis menjadi sangat menonjol saat ini. Kami mulai melihat beberapa pengembang benar-benar membangun gedung di Hong Kong yang hampir disesuaikan dengan pusat kesehatan atau pendidikan. Pemilik lahan sekarang didorong untuk memikirkan sektor-sektor baru yang menarik, dan saat ini telah berjalan dengan sangat baik,” tuturnya.

Penghuni baru di bidang logistik

Ruang industri juga mengalami peningkatan permintaan pada tahun lalu terutama karena bisnis beralih ke platform online. Gudang dan penyimpanan memperoleh daya tarik baru dari pertumbuhan ritel online, yang menyebabkan harga sewa industri turun hanya setinggi 6% pada tahun lalu.

“Logistik mungkin telah menjadi sektor kesayangan kami selama 18 hingga 20 bulan terakhir. Banyak permintaan pada ruang pergudangan dan penyimpanan untuk ritel online,” kata Gaffney.

“Juga, dengan berkurangnya jumlah pasokan ruang industri di Hong Kong, hal tersebut telah banyak membantu menjaga stabilitas persewaan. Secara keseluruhan, kami hanya melihat sewa industri turun sekitar nol hingga 6% pada 2020,” tambahnya.

CBRE HK mengamati bahwa di sektor industri, keberadaan tenant menjadi lebih beragam. Cold storage, pusat data, car dealer, dan farmasi telah menjadi sebagian besar penghuni baru mereka.

“Itu adalah sektor yang menarik dalam 20 bulan terakhir, di mana kami telah melihat cukup banyak perubahan dalam komposisi tenant. Semakin banyak pemilik tanah yang cukup tertarik dengan cold storage, menjadikannya sektor yang sangat atraktif. Begitu juga dengan pusat data dan farmasi,” ujarnya.

“Secara tradisional, pemilik tanah biasanya melihat operator logistik pihak ketiga sebagai penghuni inti. Mereka sekarang mulai beralih dan mereka bersedia untuk mengambil jangka yang lebih panjang dan berinvestasi lebih banyak dalam aset. Hasilnya, sedikit lebih baik. Itu sesuatu yang kami perkirakan akan berlanjut selama 12 bulan ke depan,” tambahnya.