Cooling down pasar HDB Singapura disaat harga flat mencapai jutaan dolar

Perlambatan pertumbuhan harga mungkin akan terasa pada kuartal keempat tahun ini, kata OrangeTee.

Singapura menerapkan langkah-langkah cooling down atau pendinginan untuk mengatasi kenaikan harga rumah, tetapi untuk pertama kalinya, pemerintah menerapkan babak baru yang akan membidik pasar penjualan kembali Housing and Development Board (HDB). Langkah ini diperkirakan akan memicu “reaksi spontan” dari pasar perumahan umum, menurut OrangeTee & Tie.

Pada akhir 2021, Singapura meningkatkan Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) pada properti residensial pribadi, yang menyebabkan penurunan penjualan investasi. Kali ini pemerintah memperketat Total Debt Serving Ratio (TDSR) dan Mortgage Servicing Ratio (MSR) serta mengurangi loan-to-value limit (LTV) yang bisa berdampak pada keterjangkauan perumahan.

“Ini dapat dianggap sebagai salah satu putaran paling signifikan dari langkah-langkah pendinginan yang diberlakukan di pasar perumahan publik, dan kami dapat mengharapkan reaksi pasar yang lebih kuat dibandingkan dengan langkah-langkah sebelumnya,” kata Christine Sun, OrangeTee & Tie Pte Ltd. Senior Vice President Research & Analytics kepada Real Estate Asia.

Sun juga mengatakan bahwa industri sudah memperkirakan langkah-langkah pendinginan yang ditargetkan pada perumahan umum karena harga flat penjualan kembali HDB terus naik dalam dua tahun terakhir. Dalam sebuah laporan, OrangeTee mencatat bahwa  market mungkin "terlalu panas" dengan  harga flat yang dijual seharga satu juta dolar.

Mengapa harga untuk penjualan/resale perumahan terus naik, dan dengan kecepatan yang jauh lebih cepat?

Untuk pasar resale HDB, harga terus naik karena ada keterlambatan pembangunan flat baru selama pandemi. Banyak pasangan muda yang tidak sabar menunggu lama selesainya flat baru kemudian beralih ke pasar resale. Selain itu, banyak pemilik rumah pribadi telah menjual rumah mereka selama setahun terakhir karena harga resale rumah pribadi telah meningkat dan banyak yang berusaha untuk menguangkan investasi mereka. Mereka kemudian membeli flat resale sebagai rumah pengganti mereka. Oleh karena itu, peningkatan permintaan mendorong harga resale flat HDB secara substansial.

Untuk pasar residensial pribadi, pertumbuhan harga terutama didorong oleh kenaikan harga kondominium yang cukup besar terutama di pinggiran kota. Ada lonjakan harga rata-rata kondominium baru pada kuartal terakhir, yang naik sekitar 18% menjadi sekitar S$2.100 per kaki persegi. Lebih dari 900 rumah baru terjual setidaknya S$2.000 psf di Q3 tahun ini, 21 di antaranya berada di atas S$2.400 psf.

Beritahu kami lebih lanjut tentang langkah-langkah putaran baru pendinginan. Apa yang akan berubah?

Putaran langkah-langkah pendinginan saat ini akan lebih berdampak pada pasar perumahan umum terutama karena beberapa langkah diterapkan seperti kenaikan suku bunga yang digunakan untuk perhitungan TDSR dan MSR dan pengurangan batas LTV yang semuanya akan mempengaruhi keterjangkauan pembeli karena mereka akan diizinkan untuk meminjam lebih sedikit daripada uang yang dibutuhkan untuk membeli rumah baru.

Selain itu akan ada masa tunggu 15 bulan bagi pemilik rumah pribadi yang membeli flat HDB. Langkah ini akan berdampak pada tingkat atas pasar penjualan kembali HDB. Dengan memberlakukan aturan baru, beberapa pembeli yang tidak ingin menunggu terlalu lama kemungkinan akan kembali ke pasar pribadi atau membeli flat yang lebih kecil untuk dijual kembali. Hal ini dapat meningkatkan permintaan untuk pasar resale pribadi. Pemilik rumah pribadi yang masih ingin membeli flat HDB resale mungkin perlu menyewa unit untuk sementara karena masa tunggu 15 bulan. Permintaan sewa yang meningkat dapat mendorong harga sewa yang lebih tinggi.

Pengetatan TDSR mungkin tidak berdampak signifikan pada pasar perumahan pribadi karena penyesuaian telah diperkirakan secara luas sejak suku bunga naik.

Dampaknya tidak akan sedalam TDSR putaran pertama karena penyesuaiannya tidak besar kali ini. Pasar barang mewah mungkin tidak terlalu terpengaruh karena banyak individu dengan kekayaan bersih yang tinggi mungkin tidak perlu meminjam atau dapat menggunakan kembali dana dari investasi lain untuk membayar pinjaman rumah mereka.

Dalam sebuah komentar, Orange Tee mengatakan bahwa mungkin ada "reaksi spontan yang signifikan" karena ini adalah pertama kalinya Singapura menerapkan langkah-langkah pendinginan yang mencakup pasar perumahan umum. Ceritakan lebih banyak tentang bagaimana pasar perumahan umum diharapkan bereaksi?

Ini dapat dianggap sebagai salah satu putaran paling signifikan dari langkah-langkah pendinginan yang diberlakukan di pasar perumahan publik, dan kita dapat mengharapkan reaksi pasar yang lebih kuat jika dibandingkan dengan langkah-langkah sebelumnya.

Langkah-langkah pendinginan yang diterapkan pada Desember 2021 lebih ditargetkan pada pasar perumahan pribadi, dan pasar perumahan publik sebagian besar terhindar saat itu. Alhasil, harga jual kembali HDB terus naik apalagi setelah kita keluar dari pandemi dan lockdown. Dengan lebih banyak orang yang membayar harga tinggi di seluruh pulau dan lebih banyak transaksi yang melewati S$800.000 atau lebih, beberapa orang mungkin sudah merogoh kocek terlalu dalam ketika mereka membeli flat ini.

Pengetatan TDSR dan MSR, bersama dengan penurunan batas LTV akan berdampak pada keterjangkauan pembeli. Oleh karena itu, beberapa orang mungkin memilih flat yang lebih kecil atau lebih murah. Karena beberapa pemilik rumah pribadi akan menghadapi rintangan yang lebih besar dalam membeli flat resale, kemungkinan akan ada penurunan sementara permintaan untuk flat besar yang dapat mengakibatkan koreksi harga dalam beberapa bulan mendatang. Pemilik rumah terutama yang tinggal di flat besar mungkin menghadapi lebih banyak tantangan untuk menjual flat mereka dalam waktu dekat.

Kapan pasar akan mulai melihat harga turun?

Kita mungkin melihat volume penjualan yang mungkin turun lebih dari 10%, terutama untuk flat besar. Pertumbuhan harga mungkin melambat pada kuartal keempat. Kami mengantisipasi bahwa pertumbuhan harga mungkin antara 0 dan -2% untuk Q4 2022.