KPMG: Pengembang Singapura dapat mengalihkan fokus ke bidang tanah yang lebih kecil dengan perubahan pajak baru-baru ini

Pemerintah menaikkan bea materai untuk pembeli properti sebesar 5-15 poin persentase.

Dalam beberapa bulan terakhir, pembeli properti di Singapura ditampar dengan bea meterai pembeli tambahan yang lebih tinggi, termasuk bea hingga 35% untuk individu dan hingga 40% untuk pengembang perumahan. Langkah ini dapat memaksa pengembang untuk fokus pada proyek di lahan yang lebih kecil. Mungkinkah ini akhir dari mega-pengembangan di Singapura?

Kurang tepat, menurut Teo Wee Hwee, Head of Real Estate & Asset Management, Tax dari KPMG di Singapura.

Wee Hwee berbincang dengan Editor-in-Chief Real Estate Asia, Tim Charlton tentang perubahan pajak baru-baru ini di Singapura dan bagaimana dampaknya terhadap pembeli yang ingin menetap di negara tersebut, juga bagaimana dampak terhadap pengembang properti.

Apa saja perubahan pajak dan perubahan peraturan yang terjadi di Singapura—dan mungkin bahkan sejak anggaran 2022 diumumkan—yang perlu diketahui orang?

Ada beberapa perubahan pajak yang berpotensi menimbulkan kekhawatiran bagi investor di bidang real estat Singapura. Pertama dan yang terpenting, ada peningkatan Bea Stempel Pembeli Tambahan atau Additional Buyer’s Stamp Duties (ABSD) sebagai bagian dari perpanjangan  langkah pendinginan properti atau cooling property measure yang sebelumnya diumumkan beberapa bulan lalu. Ini melibatkan menaikkan tarif ABSD untuk kelas pembeli tertentu dari kisaran antara 5 dan 15 poin persentase. Hal ini terutama berdampak pada mereka yang ingin membeli properti residensial di Singapura karena bea materai bisa naik hingga 35% (atau 40% untuk pengembang perumahan), yang dapat dianggap sangat besar dan kuat.

Perubahan lainnya adalah kenaikan tarif pajak properti yang diumumkan dalam APBN baru-baru ini. Tarif marjinal teratas akan meningkat dari 20% menjadi 27%, mulai 1 Januari 2023 untuk semua properti residensial yang tidak ditempati oleh pemilik, diikuti oleh kenaikan lain dari 27% menjadi 36% yang berlaku mulai 1 Januari 2024. juga merupakan peningkatan serupa untuk properti residensial yang ditempati pemilik - tidak terlalu berat - mulai dari tingkat marjinal tertinggi 16% hingga 23% dari pertama Januari 2023, diikuti oleh peningkatan 23% hingga 32% di tahun berikutnya.

Singapura selalu dikenal sebagai yurisdiksi dengan rezim pajak yang menarik. Namun, mereka sekarang benar-benar melakukannya dalam hal kenaikan pajak. Pada tahap apa menurut Anda investor memikirkan bagian lain di Asia?

Yang jelas, investasi residensial Singapura akan terpengaruh, bukan komersial. Murni dari perspektif bea materai, itu bisa sangat besar dan kuat dibandingkan dengan negara lain. Singapura masih setara dengan negara-negara seperti Hong Kong dalam hal jenis tarif bea meterai hukuman tetapi dari perspektif harga, masih akan ada kesenjangan yang cukup besar antara Singapura dan kota-kota papan atas lainnya seperti Hong Kong, Beijing dan Shanghai, sebagai contoh.

Apakah menurut Anda pembeli hanya mempertimbangkan tarif pajak sebagai bagian dari harga keseluruhan properti?

Saya pikir investor asing dan juga orang asing yang mungkin ingin pindah ke Singapura dan akhirnya menjadi warga negara pasti akan melihat harga keseluruhan. Banyak orang asing yang datang ke Singapura masih menganggap harga properti residensial Singapura cukup bersaing, bahkan dengan ABSD yang masuk perhitungan.

Menurut Anda, apa yang dapat kita nantikan selama beberapa tahun ke depan? Apakah Anda memiliki arah ke mana arah kebijakan pajak atas properti Singapura?

Pertama, saya menduga mungkin ada beberapa penyesuaian pada Bea Materai Pembeli normal atau Buyer’s Stamp Duty yang berlaku untuk siapa saja yang membeli properti di Singapura. Saat ini, siapa pun yang membeli properti masih harus membayar bea materai normal hingga 4%, di atas ABSD yang berlaku untuk individu tertentu tergantung pada jumlah properti yang mereka beli. 4% adalah untuk properti yang bernilai lebih dari $1 juta. Itu agak aneh karena apakah Anda membeli kondominium atau bungalo kelas yang bagus, Anda masih membayar standar normal 4% untuk apa pun yang melebihi $1 juta. Saya pikir itu mungkin akan berubah ketika pemerintah mencoba untuk mengenakan pajak lebih banyak kepada orang-orang kaya. Masih ada ruang untuk mengumpulkan lebih banyak pendapatan bea meterai dari pembeli properti super mahal ini hanya dengan meningkatkan Bea Meterai Pembeli biasa.

Singapura telah menjadi pusat REIT di Asia, tetapi sekarang negara-negara lain mencoba untuk masuk ke dalamnya. Apakah menurut Anda Singapura masih yang paling kompetitif untuk listing REIT di Asia dari perspektif pajak?

Ya, menurut saya Singapura sangat menarik sebagai lokasi listing REIT. Apa arti banding sebenarnya bagi sponsor yang mencantumkan REIT bergantung pada faktor-faktor yang mungkin tidak didorong hanya murni dari perspektif pajak. Soal pajak, rezim yang kita miliki sekarang sudah sangat menarik. Tapi itu bukan faktor pendorong utama.

Bagi siapa saja yang ingin mendaftarkan aset mereka di Singapura, bukan mendaftarkannya di negara asal mereka, ini lebih tentang mendapatkan pengakuan internasional melalui mendirikan platform pengelolaan dana di hub internasional atau regional. Semakin, kami melihat bahwa ini bukan hanya tentang mendaftarkan aset dari satu yurisdiksi, tetapi juga tentang mencatat aset yang ada di wilayah Pan-Asia, misalnya. Untuk klien atau sponsor mana pun yang melihat portofolio Pan-Asia atau melihat aset yang disuntikkan dari luar negara asal ke dalam platform REIT, Singapura adalah pilihan yang jelas.

Apakah ada hal lain yang ingin Anda tambahkan atau wawasan lain yang ingin Anda sampaikan kepada kami?

Dalam hal dampak peningkatan ABSD pada pengembang, pandangan saya adalah bahwa pengembang mungkin mulai memilih ukuran plot yang lebih kecil dengan unit yang lebih sedikit, daripada membeli sebidang tanah besar di mana mereka memiliki lebih dari 1.000 unit untuk dijual karena lebih sulit untuk menjualnya dalam periode waktu yang singkat. Bagian dari persoalan dalam ABSD adalah Anda harus meminta remisi dari IRAS. Jika Anda tidak dapat menjual properti Anda dalam lima tahun pertama, maka remisi tidak lagi tersedia. Ini berarti bahwa Anda malah harus membayar ABSD yang awalnya dibebaskan ketika Anda pertama kali mengembangkan properti. Jelas, semakin banyak unit yang Anda miliki, semakin sulit bagi Anda untuk menjualnya. Risiko tidak bisa menjual semua unit tersebut akan semakin tinggi. Dengan peningkatan ABSD, pandangan saya adalah bahwa sementara lebih banyak pengembang masih akan terus mengembangkan properti untuk dijual, mereka cenderung memilih tanah plot yang lebih kecil dengan unit yang lebih sedikit untuk dijual.

Bisakah kita melihat akhir dari perkembangan mega kondominium Singapura untuk saat ini?

Saya tidak akan mengatakan ini adalah akhir, tetapi fokusnya mungkin beralih ke plot yang lebih kecil. Seperti yang kita bicarakan, masih ada kekurangan pasokan rumah di Singapura dan ini tidak mengejutkan karena COVID-19. Saya pikir pengembang masih akan menawar tanah, tetapi mungkin, mereka mungkin tidak terlalu fokus pada bidang tanah yang lebih besar.