Langkah-langkah ‘pendinginan’ prospek pasar perumahan Singapura yang suram

Transaksi perumahan pribadi dapat turun hingga 29% YoY pada 2022.

Pasar perumahan pribadi mungkin merupakan sektor dengan kinerja terbaik di antara sektor properti Singapura pada 2021 dengan hingga 34.000 transaksi yang tercatat—tetapi ini tidak akan terjadi pada 2022, klaim Knight Frank. Terima kasih, tapi tidak, terima kasih atas langkah-langkah pendinginan atau cooling measures yang diberlakukan oleh pemerintah dalam menstabilkan harga.

Transaksi unit untuk  2021 mengalami peningkatan 60% dari lebih dari 21.000 unit yang ditransaksikan pada tahun sebelumnya. Dengan meningkatnya permintaan, harga untuk sektor ini naik 10.6%.

“Ini juga karena permintaan pemilik-penghuni organik di sebagian besar lapisan masyarakat di Singapura,” Leonard Tay, Head of Research di Knight Frank Singapore, mengatakan kepada Real Estate Asia dalam sebuah wawancara eksklusif.

Meskipun begitu, pemerintah Singapura mengumumkan langkah-langkah baru menjelang akhir tahun untuk “mendinginkan pasar dan mencegah harga kabur” kata Tay. Langkah-langkah ini termasuk menaikkan  Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD).

“Penerapan langkah-langkah pendinginan yang diumumkan pada Desember tahun lalu telah mengaburkan prospek pasar perumahan swasta setelah pergerakan yang kuat dari akhir pemutus sirkuit di 2020 hingga sepanjang 2021,” katanya.

Akibatnya, penjualan baru unit yang baru akan mencapai 8.000 hingga 9.000 dengan lebih sedikit proyek baru di dalam pipeline.

Sekitar 16.000 hingga 19.000 unit mungkin dijual di pasar penjualan kembali atau sekunder, mencerminkan total volume penjualan rumah pribadi sekitar 24.000 hingga 28.000 unit yang 16% hingga 29% di bawah level 2021.

Knight Frank memperkirakan harga akan meningkat lebih ringan sekitar 1% hingga 3% pada 2022 karena langkah-langkah ini, dengan suku bunga terlihat meningkat sepanjang tahun.

Di sisi lain, Tay mengatakan beberapa orang asing mungkin terhalang untuk membeli rumah mewah karena kenaikan ABDS tetapi beberapa mungkin masih tertarik untuk membeli rumah mewah di Wilayah Tengah Inti karena harga di daerah ini hanya meningkat sekitar 3.8% tahun lalu.

Hal ini dibandingkan dengan harga di Wilayah Tengah Lainnya dan Luar Wilayah Tengah yang mengalami kenaikan harga masing-masing sebesar 16.3% dan 8.8%.

“Mengingat jumlah minat dan pertanyaan anekdotal dari calon pembeli rumah asing, dan fakta bahwa pandemi global telah menciptakan stabilitas premium di dunia yang sangat tidak pasti, orang kaya yang mobile secara global mungkin masih siap untuk membayar 30% ABSD sebagai premi untuk masuk ke pasar residensial utama Singapura,” kata Tay.

Berdasarkan tarif ABDS yang direvisi, tarif akan tetap 0% untuk Warga Negara Singapura (SC), dan 5% untuk Penduduk Permanen Singapura (SPR) pada pembelian properti pertama mereka. Tarif akan dinaikkan menjadi 17% dari 12% untuk pembelian hunian kedua SC, dan 25% dari 15% pada pembelian ketiga dan selanjutnya.

Tarif untuk SPR dinaikkan menjadi 25% dari 15% pada pembelian kedua mereka, dan menjadi 30% dari 15% pada pembelian ketiga dan selanjutnya. Tarif ABDS untuk orang asing yang membeli properti residensial dinaikkan menjadi 30% dari 20%, sementara tarif untuk entitas yang membeli properti residensial, dan pengembang yang membeli properti residensial dinaikkan menjadi 35% dari 25%.

Pasar ruko

Pasar ruko, di sisi lain, mendapatkan sedikit daya tarik karena minat yang tinggi dari kantor swasta dan kantor keluarga untuk properti tetap ada.

“Ini karena sifat properti ini untuk budaya, kedekatan ikonik, nostalgia dan keakraban lokal yang menetapkan harga ruko tinggi saat ini mengingat ada lebih banyak permintaan mengejar pasokan terbatas,” kata Tay.

Beberapa pemilik tidak mau menjual properti mereka kecuali investor menawarkan premi yang menarik, kata Tay, menambahkan bahwa minat terhadap ruko sebagai "kelas aset defensif" tetap kuat.

Dia juga mengatakan bahwa "gentrifikasi yang stabil" atas distrik ruko terus mendapatkan permintaan, dan untuk tahun ini, total nilai penjualan untuk pasar bisa mencapai $2 miliar, terutama karena akan ada efek limpahan moderat dari investor dari sektor perumahan ke pasar sektor ruko komersial karena adanya langkah-langkah pendinginan.