Pakar mengatakan pemerintah Hong Kong perlu meninjau valuasi untuk memastikan keberhasilan program penjualan tanah

Colliers memperkirakan pendapatan tanah Hong Kong tahun lalu hanya 50% dari target.

Tahun lalu, pemerintah gagal mencapai target pendapatan sebesar $420 miliar (US$54 miliar) di bawah program penjualan tanah 2021-2022. Mereka hanya mengumpulkan $71,7 miliar (US$219 juta). Hannah Jeong, seorang ahli dari Colliers, mengatakan faktor yang menyebabkan kegagalan ini bermuara pada penilaian yang salah.

Untuk memastikan keberhasilan penjualan tanah Hong Kong 2023-2024, Jeong menyarankan pemerintah untuk merefleksikan kondisi pasar dalam penilaian mereka, mengingat pengembang, investor, dan pelaku pasar berada di bawah tekanan keuangan akibat kenaikan suku bunga.

“Mendapatkan tanah baru dengan jumlah miliaran dolar yang signifikan bukanlah keputusan yang mudah bagi banyak pengembang,” kata Jeong kepada Real Estate Asia. “Saya sarankan agar mereka berdiskusi dengan pelaku pasar yang berbeda seperti surveyor, pengembang, dan investor agar mereka memahami (sentimen).”

Jeong mengutip kegagalan penjualan sebidang tanah perumahan di Cape Road sebagai contoh valuasi pemerintah yang tidak sesuai dengan sentimen pasar.

“Situs ini merupakan kawasan mewah, tetapi masih memiliki tantangan geografis. Selain itu, kenaikan suku bunga memberikan banyak tekanan ke pasar barang mewah, yang tidak dapat diminta oleh semua orang. Pemerintah harus merefleksikan faktor-faktor ini dan membuat harga cadangan lebih masuk akal sehingga ketika penawar masuk, mereka bisa menjual tanah itu,” katanya.

“Pemerintah selalu memiliki harga cadangan dan tidak dikenal di pasar. Itu informasi mereka sendiri. Valuasi itu, harga cadangan, harus realistis,” katanya.

KK Chiu, international director dan chief executive China Raya dari Cushman & Wakefield, mengungkapkan sentimen yang sama dan menyarankan agar pemerintah “meninjau standar harga tanah dan harga penawaran untuk memastikan mereka setara dengan situasi pasar.”

Ada 18 bidang tanah dalam program penjualan tanah 2023-2024, 12 di antaranya adalah perumahan. Jeong menunjukkan bahwa setengah dari plot perumahan ini “rolling over dari tahun lalu.”

“Artinya KPI [key performance indicator] pemerintah sebenarnya hanya 50%. Mereka tidak menjual seperti yang mereka janjikan,” katanya.

Pandangan lain mengapa pemerintah gagal memenuhi target pendapatan tahun lalu, kata Jeong, adalah karena harga sebenarnya yang dijual lebih rendah dari perkiraan semula dari pemerintah.

Agar pemerintah dapat menjual plot mereka, Jeong mengatakan bahwa pemerintah perlu “membuang sebuah situs secara konsisten berdasarkan KPI mereka.”

Plot terbaik

Di antara petak-petak di bawah program penjualan tanah 2023-2024, ada tiga petak yang paling menarik perhatian, kata Jeong.

Salah satunya adalah situs perumahan di Castle Peak Road, So Kwun Wat, Area 48, Tuen Mun, New Territories yang menawarkan lebih dari satu juta kaki persegi.

Dua situs lain yang akan diincar pengembang adalah di Yau Kom Tau, Tsuen Wan, di New Territories dan Kai Tak Area 4B Site 5, Kai Tak, di Kowloon.

“Daerah Tuen Mun dan Tsuen Wan secara tradisional memiliki populasi yang besar, dan diterima dengan baik di pasar lokal. Tahun lalu, ada dua penjualan tanah yang sukses [di area ini], satu dibeli oleh CK Asset Holdings di Tuen Mun. Situs di Tsuen Wan dibeli oleh Kerry Properties,” kata Jeong.

Menambahkan pendapatnya, dia berkata: “Kedua lokasi ini [Area Yau Kom Tau dan Kai Tak] sangat dekat dengan penjualan tanah tahun lalu sehingga mereka akan menerima respons yang baik dari pasar.”

Namun, Jeong menggarisbawahi bahwa meskipun area Kai Tak menawarkan luas 1,13 juta kaki persegi yang signifikan, situs tersebut terletak di landasan pacu.

“Infrastruktur landasan pacu masih belum ada. Banyak warga yang mengeluhkan tidak adanya monorel. Angkutan umum tidak cukup, dan jangkauan untuk keluar dari landasan juga tidak cukup,” katanya.

Dengan pertimbangan itu, Jeong berpikir situs tersebut tidak akan diterima dengan baik di pasar atau akan mendapatkan harga penawaran yang lebih rendah di antara pihak yang berkepentingan.

Dampak pasar

Untuk 2023-2024, diharapkan 20.000 unit akan dibawa dalam jalur pasokan, menunjukkan   “keinginan pemerintah untuk membuat pasokan dan permintaan seimbang” dan membuat perumahan “lebih terjangkau,” kata Jeong.

Sebenarnya untuk mencapai perkiraan 20.000 ini, bagaimanapun, masih akan bergantung pada berapa banyak plot yang akan dijual pemerintah, tambahnya.

"Pengiriman sebenarnya dari pengembang mungkin tidak mencapai angka itu karena pengembang setelah mereka menyelesaikan [sebuah proyek], mereka tidak perlu menjualnya sekaligus. Saya pikir 20.000 unit atau lebih… masih menjadi tanda tanya,” kata Jeong.

Agar perubahan terjadi di pasar, Jeong mengatakan harus ada langkah-langkah praktis, tetapi pemerintah tidak membahasnya dalam anggaran terbarunya.

"Pemerintah tidak benar-benar menyentuh bea materai. Kita harus ingat bahwa bea materai khusus itu secara artifisial menahan pasar dengan cukup ketat. Pemerintah menetapkan pengurangan bea Desember untuk unit di bawah $9 juta (US$1,16 juta). Itu kurang dari 1% dari harga properti. Itu tidak akan terlalu membantu pasar,” katanya.

"Mengingat situasi politik saat ini, yang berarti masalah geopolitik antara Cina dan AS dan juga pemulihan ekonomi Hong Kong [menjadi] relatif lambat, dan suku bunga yang tinggi, kami [masih] melihat downtime pasar, sekitar -3% penyesuaian untuk 2023,” katanya.