Pasokan ritel Jakarta akan naik 2,5% per tahun hingga 2025

Pada akhir 2021, total pasokan ritel akan mencapai 2,91 juta meter persegi.

Setelah sempat tertunda akibat pandemi, Colliers mengatakan Pondok Indah Mall 3 resmi mulai beroperasi. Terletak di kawasan premium di Jakarta Selatan, mal yang baru beroperasi ini membawa total pasokan ritel di Jakarta mencapai 4,86 juta meter persegi pada Q2 2021. Tidak dapat dipungkiri bahwa pandemi telah berdampak pada kegiatan pembangunan pusat perbelanjaan, terutama di Jakarta. Terlepas dari Aeon Mall Tanjung Barat, yang tampaknya siap beroperasi sekitar paruh kedua 2021, pasokan ritel tambahan di Jakarta relatif terbatas. Saat ini hanya Lippo East Mall Side dan Menara Jakarta Shopping Mall yang sedang dibangun dan diharapkan akan selesai secara berurutan pada tahun 2022 dan 2023.

Dalam dua kuartal berturut-turut pasokan kumulatif tetap di 2,84 juta meter persegi. Tiga mal diharapkan selesai pada sisa tahun 2021 di area yang lebih besar. Penambahan tiga mal akan membawa total pasokan ritel di area yang lebih besar untuk mendaftar pada 2,91 juta meter persegi pada akhir 2021, meningkat 2,5% YOY.

Informasi lebih banyak dari Colliers:

Ramadan (bulan puasa) dan Idul Fitri membantu meningkatkan kegiatan belanja, terutama di mal, yang selalu menjadi tujuan pengunjung. Akan tetapi, pemulihan sementara ini akan sekali lagi ditantang oleh meningkatnya jumlah kasus COVID-19 baru-baru ini. Sangat memungkinkan bahwa pengusaha ritel masih diharapkan menghadapi masa-masa sulit pada tahun 2021.

Setelah penutupan beberapa toko kelontong besar dan department store di kuartal sebelumnya, beberapa pengusaha ritel ternama sekali lagi mengumumkan penutupan toko mereka yang lainnya secara permanen dan perubahan dalam model bisnisnya. Meskipun demikian, bisnis ritel diperkirakan akan terus dinamis dan beberapa tuan tanah meremajakan komposisi penyewa mereka. Mengundang pengusaha ritel baru yang berhubungan dengan gaya hidup termasuk pusat olahraga dan meningkatkan supermarket diharapkan dapat meningkatkan jumlah pengunjung. Selain itu, beberapa pengusaha ritel mode dan F&B terus berkembang meskipun volume lebih kecil.

Seperti disebutkan, pandemi ini telah mendorong okupansi rata-rata di Jakarta menuju kecenderungan penurunan dalam 1,5 tahun terakhir. Ditambah dengan persediaan baru, tingkat okupansi rata-rata tercatat 72% pada Q2 2021, turun sekitar 1,4% QOQ. Mal yang baru dibuka selama pandemi tentu akan menghadapi situasi yang sulit, terutama pada tahun pertamanya beroperasi. Meskipun demikian, setelah mengantongi penyewa yang sangat berkomitmen, mal dapat memiliki harapan untuk mempertahankan tingkat okupansi rata-rata yang stabil. Di area yang lebih besar, okupansi rata-rata relatif stabil dalam tiga bulan terakhir yaitu 71,8%. Pasokan yang lebih besar diperkirakan akan datang, membawa okupansi rata-rata turun sekitar 1,5% dibandingkan dengan Q2 2021.

Karena gelombang COVID-19 kedua ini menyebabkan kebanyakan orang bekerja dan tinggal di rumah, online akan kembali menjadi saluran penjualan utama. Pengusaha ritel harus terus berfokus pada kolaborasinya dengan para pemain e-commerce yang hadir di Indonesia. Gelombang kedua wabah COVID-19 diperkirakan akan mengurangi kapasitas pengunjung dan jam operasi dari mal. Kebijakan ini akan memberatkan bagi pengusaha ritel dan tuan tanah. Selain itu, sangat memungkinkan bahwa kita akan sekali lagi menemui banyaknya toko yang merasakan kesulitan bertahan dalam situasi yang sulit ini.

Tetap fleksibel dalam syarat dan pembayaran

Setelah tetap relatif stabil selama dua kuartal terakhir berturut-turut, pengoperasian mal baru menetapkan harga sewa yang lebih tinggi; persewaan rata-rata tercatat di ID R567.007 pada Q2 2021, meningkat 0,7% QOQ. Setelah itu, sebagian besar tuan tanah kemungkinan masih akan menetapkan tarif sewa yang sama seperti selama pandemi. Bahkan setelah mal selesai dibangun, diperkirakan belum akan berpengaruh pada perhitungan tarif sewa rata-rata hingga akhir tahun 2021. Di wilayah yang lebih besar, sewa rata-rata tercatat berada di nomina IDR 380.934 - yang mana juga relatif stabil dalam enam bulan terakhir. Sekali lagi, mal baru akan membawa persewaan rata-rata bertumbuh sekitar 1% dibandingkan dengan tarifnya saat ini.

Tuan tanah lebih fleksibel dalam hal pembayaran sewa dan ketentuan pembayaran. Kami melihat persentase uang muka yang lebih rendah yang harus dibayarkan pengusaha ritel kepada tuan tanah pada awal sewa dan potongan harga sewa. Kami berharap tuan tanah tetap fleksibel mengingat situasi COVID-19 saat ini di Indonesia.

Biaya layanan rata-rata juga relatif stabil dalam satu tahun terakhir. Di Jakarta, biaya layanan rata-rata saat ini dicatat di IDR 149.199, sedangkan di area yang lebih besar di IDR 117.358. Meskipun hanya sedikit, mal yang baru beroperasi akan meningkatkan perhitungan biaya layanan rata-rata baik di Jakarta dan wilayah yang lebih luas.

Biaya layanan pada akhirnya akan meningkat oleh tuan tanah begitu pandemi terkendali atau berakhir dan situasi ekonomi di Indonesia stabil. Peningkatan biaya layanan seringkali berkaitan erat dengan kenaikan biaya tenaga kerja dan inflasi.