Pasokan ruang ritel Jakarta meningkat 350.000 meter persegi dalam 3 tahun ke depan

Empat mal baru akan selesai tahun ini.

Kumulatif pasokan ruang ritel Jakarta mencapai 4,9 juta m2 pada 2021 dengan dua mal yang baru di Jakarta Selatan.

Menurut Colliers, Mal Pondok Indah mulai beroperasi pada semester pertama tahun ini, dan Aeon Mall Tanjung Barat merupakan mal yang terbaru, mal itu mulai beroperasi pada akhir 2021. Saat ini, terdapat dua mal sedang dibangun, yaitu Lippo Mall East Side (berada di Holland Village) dan Shopping Mall di Menara Jakarta (berada di dalam Menara Jakarta). Penyelesaian mal-mal ini diharapkan akan selesai pada 2022-2023.

Informasi lebih banyak dari Colliers:

Di wilayah Jabodetabek, lebih banyak proyek mal yang sedang dibangun. Akan tetapi, pandemi telah memperlambat konstruksi, sehingga penyelesaiannya tertunda. Akibatnya, kami hanya mencatat perpanjangan Margo City sebagai tambahan pasokan kumulatif yang mencapai 2,87 juta m2 pada 2021.

Perkembangan pusat perbelanjaan di kawasan Jabodetabek diharapkan lebih semarak dibandingkan di Jakarta. Pasokan kumulatifnya akan meningkat sekitar 350.000 m2 hingga 2025. Empat dari proyek mal akan selesai pada 2022, meningkatkan pasokan kumulatif sebesar 3,3% YOY.

Tingkat hunian

Menurut Asosiasi Pusat Perbelanjaan Indonesia (APPBI), lalu lintas pengunjung di mal yang dibuka kembali diperkirakan akan terus meningkat, terutama pada liburan akhir tahun. Berdasarkan tujuan gerai, APPBI menambahkan, permintaan leasing akan terus didorong oleh F&B dan sektor esensial seperti supermarket, kecantikan, kesehatan, dan peralatan rumah tangga. Selain itu, ritel-ritel hiburan juga menjadi tujuan orang mengunjungi mal.

Meskipun demikian, karena adanya dampak pandemi yang relatif berkepanjangan, peningkatan jumlah pengunjung belum berdampak pada peningkatan rata-rata atas tingkat hunian, setidaknya pada 2021. Rata-rata tingkat hunian tercatat sebesar 70,9% pada 2021, turun sekitar 5 persen. % dibandingkan t2020, atau hampir 9% dibandingkan sebelum pandemi. Di wilayah Jabodetabek, rata-rata tingkat hunian selama tiga bulan terakhir relatif stabil sebesar 70%, lebih rendah sekitar 5% dibandingkan  2020.

Dampak dari relatif sedikitnya pembukaan gerai di mal-mal yang baru beroperasi, yang lagi-lagi merupakan dampak dari pandemi, juga telah menurunkan rata-rata tingkat hunian, baik di wilayah Jakarta maupun Jabodetabek. Namun, ekspansi dan pembukaan toko diperkirakan akan terus berlanjut karena pengusaha retail telah beradaptasi kembali dengan lingkungan ritel baru pasca pandemi. Penyewa yang berkomitmen juga diharapkan dapat meningkatkan tingkat hunian rata-rata.

Akan tetapi, tantangan dalam sektor ritel tetaplah ada; penutupan dan konsolidasi toko-toko yang berkinerja buruk masih menjadi tema utama.

Dalam proyeksi untuk 2022 kami, pasokan yang terbatas akan membuat tingkat hunian rata-rata meningkat di Jakarta, meskipun pertumbuhannya bersifat biasa saja. Sebaliknya, beberapa proyek yang telah selesai kemungkinan akan terus memberikan tekanan pada wilayah Jabodetabek, dan tingkat hunian rata-rata dapat terus berlanjut dengan kecenderungan penurunan pada 2022.

Pengusaha retail makin percaya diri dan mencari cara untuk memperluas lagi usaha mereka demi menuai keuntungan dari pasar lunak. Namun, pengusaha ritel tetap sangat selektif dalam hal lokasi. Merek ritel asing yang berpengaruh juga diharapkan dapat memasuki pasar Indonesia di segmen ritel yang berbeda. Mereka mencari ruang mandiri dan mal, di mana mereka cenderung dengan cepat dapat menerapkan strategi omnichannel untuk melayani konsumen baik secara online maupun offline.

Dengan tuan tanah yang dipaksa untuk mengadopsi sikap fleksibel terhadap harga sewa dan persyaratannya, penyewa mungkin berada dalam posisi tawar menawar yang lebih kuat. Daripada hanya berfokus pada harga sewa, tuan tanah dan penyewa harus membangun sinergi yang lebih baik sehubungan dengan fleksibilitas dalam negosiasi dan persyaratan sewa.

Tuan tanah saat ini masih mencari penyewa pengganti di pasar lunak di mana pengusaha retail tahu bahwa mereka bisa mendapatkan persyaratan sewa yang lebih menguntungkan. Untuk mengamankan penyewanya, tuan tanah cenderung sedikit lebih fleksibel dengan mengadopsi strategi seperti persentase uang muka yang lebih rendah, klausul keluar yang fleksibel, dan batas sewa yang dinegosiasikan.

Dihadapkan dengan dilema pandemi dan kebutuhan untuk perilaku kooperatif, tuan tanah menetapkan harga sewa yang relatif tidak berubah pada periode 2020–2021. Di Jakarta, rata-rata tarif sewa tercatat sebesar Rp566.095 pada Q4 2021, relatif datar (YOY). Pertumbuhan tarif sewa terutama disebabkan oleh mal yang baru beroperasi, yang ditetapkan lebih tinggi dari tarif sewa di pasaran. Tren yang sama terlihat di wilayah Jabodetabek, di mana rata-rata tarif sewa tercatat sebesar Rp384.121 pada Q4 2021, relatif stabil dalam tiga bulan terakhir.

Tuan tanah diharapkan sebagian besar fokus pada peningkatan tingkat hunian. Meski demikian, tidak menutup kemungkinan beberapa pemilik lahan, terutama yang mempertahankan tingkat hunian tinggi, akan menetapkan tarif sewa baru pada 2022.

Sejalan dengan tarif sewa, kenaikan biaya layanan disebabkan oleh beroperasinya mal baru. Pada 2021, biaya layanan di wilayah Jakarta dan Jabodetabek tumbuh sekitar 3% dibandingkan 2020. Di Jakarta, biaya layanan tercatat sebesar Rp149.166, dan Rp116.594 untuk wilayah Jabodetabek.