Pembeli hadapi dilema pada pasar kantor strata-title Jakarta yang lamban

Investor yang membeli untuk usaha sewa menghadapi persaingan ketat dari ruang yang tidak diserap di pasar.

Total pasokan tambahan di Jakarta diperkirakan akan mencapai sekitar 380.000 meter persegi pada tahun 2021, relatif sejalan dengan pasokan tahun 2020, dan proyeksi pipeline milik Colliers untuk tahun 2022. Berdasarkan kemajuan saat ini, semua pembangunan proyek dari pipeline pasokan pada 2021-2022 akan selesai tepat waktu.

Menurut Colliers, pada 1Q 2021, Menara Binakarsa (sebelumnya dikenal sebagai Graha Binakarsa) di Jalan Rasuna Said dibuka kembali untuk membawa pasokan kumulatif di CBD menjadi 6,89 juta meter persegi. Meskipun kemajuan konstruksi berjalan lebih lambat, beberapa proyek kantor masih sejalan untuk memenuhi tanggal penyelesaiannya pada tahun 2021. Total pasokan kantor di CBD akan mencapai 7 juta meter persegi pada tahun 2021, meningkat sekitar 3,5% YOY. Di luar CBD, pembukaan Menara Tendean (M-Ten) membawa total pasokan menjadi 3,60 juta meter persegi pada 1Q di tahun 2021. Empat gedung kantor lainnya diharapkan selesai pada tahun 2021, dengan total pasokan meningkat sekitar 4,5% YOY.

Informasi lebih banyak dari Colliers:

Pasar kantor strata-title berada dalam periode yang goyah. Penjualan rendah per tahun pada tahun 2020 terus memberikan tekanan pada harga jual. Beberapa pemilik menawarkan unit dengan harga yang lebih rendah dari harga pasar saat ini, terutama di pasar sekunder. Pembeli juga menghadapi dilema dalam hal pembelian baik untuk investasi atau untuk menyewakan. Investor yang membeli untuk disewakan lagi harus siap menghadapi persaingan ketat dari ruang yang tidak diserap di pasar. Selain itu, tarif sewa terus-menerus turun, dan ada kemungkinan pemilik akan melihat pengembalian yang jauh dari hasil yang diharapkan. Selain itu, pembeli masih harus membayar biaya layanan, dan menghitung apakah jumlahnya akan sejalan dengan kenaikan harga jual yang diproyeksikan pada tahun berikutnya.

Pada 1Q 2021, kami mencatat beberapa ruang kosong baru di gedung perkantoran di penjualan CBD dengan harga lebih tinggi dari pasar, sehingga rata-rata menjadi IDR 57 juta. Di luar CBD, harga jual rata-rata adalah QOQ yang relatif stabil, terdaftar di IDR 36 juta.

Model kerja hybrid untuk mempertahankan tingkat permintaan

Ketidakpastian masih membayangi cakrawala bagi banyak pemilik bisnis berbasis kantor, yang berarti sekarang bukan waktu terbaik untuk memperluas atau berkomitmen untuk sewa kantor baru. Peningkatan ruang kosong berlanjut - didorong oleh peningkatan stok yang dikendalikan penyewa, karena penghuni menurunkan ruang surplus.

Namun, komitmen beberapa penyewa telah membantu mempertahankan tingkat hunian rata-rata di 1Q 2021, di 80,7%, yang merupakan QOQ yang relatif stabil. Sementara itu, gedung perkantoran yang baru dibuka di luar CBD juga menunjukkan peningkatan tingkat hunian. Meskipun begitu, perlambatan dalam kegiatan bisnis karena pandemi telah memberikan lebih banyak tekanan pada penyewa, mendorong beberapa dari mereka untuk pergi, sehingga mengurangi tingkat hunian dari bangunan yang mereka tempati.

Tingkat hunian di luar CBD terdaftar pada 79,7% pada 1Q 2021, turun sekitar 1% dibandingkan dengan 4Q 2020. Perkiraan kami untuk tahun 2021 melihat tingkat hunian rata-rata menurun sebesar 2%, dibandingkan dengan tahun 2020, baik di dalam maupun di luar CBD. Bagaimanapun, hunian pada periode 2020-2021 akan mencatat angka di bawah yang terlihat selama krisis keuangan pada 2008-2009.

Oxford Economics telah memperkirakan peningkatan pertumbuhan PDB dalam PDB Indonesia pada tahun 2021. Perkiraan ini diharapkan akan mendorong aktivitas bisnis dan mendorong rebound dalam permintaan kantor. Namun, pasar masih akan dihadapkan dengan pasokan besar pada 2021-2022. Selain itu, penurunan hunian juga didorong oleh peningkatan fokus pada pemanfaatan ruang, dengan banyak penghuni yang mengadopsi sistem hot-desk yang mana tidak ditetapkan sebagai pengganti kubikel dan kantor pribadi tradisional. Tren ini telah menurunkan area rata-rata yang dibutuhkan per karyawan. Adopsi pandemi yang diinduksi dari kerja jarak jauh berskala besar mungkin mendorong pilihan okupansi menjauh.

Konsep kerja hybrid, yang menggabungkan kerja jarak jauh dengan penggunaan kantor, harus dikembangkan oleh perusahaan sebelum diadopsi. Perubahan tata letak kantor dan adopsi konsep meja bersama harus dipikirkan dengan baik untuk mengoptimalkan ruang kerja baru. Pandemi mungkin akan membuat perusahaan mencari efisiensi yang lebih besar dan mempertimbangkan untuk mengadopsi model kantor hub-and-spoke, yang akan membuatnya kurang penting untuk mempertahankan kantor pusat besar di CBD.

Adopsi oleh perusahaan-perusahaan di Indonesia dari model kantor hub-and-spoke kemungkinan akan muncul sebagai topik diskusi. Menyediakan kantor satelit untuk karyawan (spoke), selain kantor utama (hub) diharapkan menawarkan karyawan akses yang lebih mudah ke ruang kerja profesional. Beberapa manfaatnya yaitu, memberikan opsi bagi perusahaan yang terkait dengan lokasi, keseimbangan kehidupan kerja yang lebih baik dengan mengurangi waktu perjalanan, dan peningkatan produktivitas. Skema ini diharapkan dapat meningkatkan penyerapan kantor, terutama di luar CBD, untuk ruang kerja tradisional serta fleksibel.

Tarif sewa masih menunggu momentum untuk meningkat

Pasar leasing kantor akan terus mendukung penyewa pada tahun 2021. Tuan tanah di pasar yang kelebihan pasokan disarankan untuk memprioritaskan pengamanan untuk penyewa berkualitas baik daripada mendapatkan sewa dengan harga yang lebih tinggi. Tuan tanah juga harus lebih akomodatif dengan menawarkan paket insentif, persyaratan yang lebih pendek dan opsi menarik dalam kontrak sewa baru. Sebaliknya, siklus turun yang ringan membuatnya penting bagi penghuni dalam memanfaatkan sentimen leasing yang lemah saat ini untuk menegosiasikan persyaratan yang lebih baik sebelum peluang hilang.

Pada tahun 2021, pertumbuhan pasokan akan tetap tinggi, dan sentimen pasar belum sepenuhnya pulih. Faktor-faktor ini, ditambah dengan tren WFH, kemungkinan akan mengarah pada permintaan untuk pengurangan ruang kantor. Lemahnya permintaan dan peningkatan berkelanjutan dalam ruang kosong adalah faktor-faktor yang berkonspirasi untuk menekan sewa, yang dampaknya adalah negosiasi diskon yang lebih besar dan tekanan berkelanjutan pada sewa kantor. Pada 1Q 2021, rata-rata sewa CBD didaftarkan pada 255.185 rupiah Indonesia, turun sekitar 1% QOQ. Di luar CBD, sewa rata-rata dicatat pada angka 181.287 rupiah Indonesia, penurunan 5% QOQ. Koreksi sewa yang tak terhindarkan kemungkinan akan terwujud hingga akhir 2021. Pada 4Q 2021, sewa di CBD dan di luar sewa CBD diperkirakan akan mengalami penurunan lebih lanjut, masing-masing sekitar 2% dan 6% YOY.