Sewa kantor di Jakarta naik 4-5% tahun ini

Sewa CBD rata-rata turun kurang dari 1% pada 2022.

Dalam jangka pendek, Colliers mengharapkan tekanan yang lebih tinggi untuk permintaan tarif sewa di pasar properti perkantoran Jakarta.

“Namun, di pasar penyewa saat ini, tuan tanah harus tetap akomodatif dan fleksibel saat bernegosiasi dengan penyewa saat ini atau calon penyewa baru. Secara keseluruhan, strategi mereka akan bervariasi tergantung pada tingkat hunian gedung,” kata Colliers.

Lebih lanjut dari Colliers:

Kinerja tingkat hunian sangat mempengaruhi kebijakan pemilik untuk sewa. Saat ini terdapat kesenjangan yang besar antara permintaan dan sewa karena tingkat penyerapan yang masih relatif rendah sehingga masih menyisakan banyak ruang untuk negosiasi. Di sisi lain, tuan tanah dapat menawarkan kebijakan yang mengikat penyewa untuk jangka waktu yang lebih lama. Yang pada akhirnya, semua transaksi dapat menghasilkan situasi win-win untuk kedua belah pihak.

Karena kurangnya permintaan kantor, pengembang memprioritaskan hunian daripada menaikkan tarif sewa. Beberapa pengembang bahkan telah mengurangi permintaan sewa dasar mereka untuk menarik lebih banyak penyewa. Akibatnya, tarif sewa rata-rata di CBD tercatat sebesar Rp239.209 pada  2022, turun kurang dari 1% dari 2021. Meskipun terus turun, kinerja sewa jauh lebih baik pada 2022 dibandingkan pada 2021, ketika di 2023 turun sekitar 7% dibandingkan 2020.

Beberapa bangunan secara bertahap mulai menarik penyewa yang berkomitmen, meskipun jumlahnya terbatas. Dan ini akan membuat pemilik lebih percaya diri untuk mengevaluasi kembali biaya hunian. Namun, tampaknya masih terlalu dini bagi tuan tanah untuk menaikkan harga sewa secara signifikan pada 2023.

Meskipun demikian, kami memperkirakan kenaikan sewa rata-rata sebesar 4% hingga 5% pada 2023. Perhitungan ini mencakup beberapa gedung perkantoran premium yang akan selesai pada 2023.

Di luar CBD, tarif sewa rata-rata relatif stabil di Rp175.000 pada semester kedua 2022. Namun, tarif sewa rata-rata ini masih lebih rendah 10%-11% dibandingkan sebelum pandemi (2019). Meski masih sulit mencari penyewa, pemilik beberapa gedung dengan tingkat hunian lebih tinggi mungkin mulai mempertimbangkan untuk menaikkan harga sewa. Secara keseluruhan, sewa rata-rata diperkirakan akan naik 1%-1,5% pada 2023, dibandingkan 2022.

Sementara rata-rata service charge relatif stabil sepanjang 2022. Pada Q4 2022, rata-rata service charge adalah Rp82.000 di CBD dan Rp62.000 di luar CBD. Berbeda dengan sewa, faktor eksternal seperti kenaikan biaya operasional, termasuk tenaga kerja, listrik, dan bahan bakar, akan berdampak pada service charge. Reaksi pemilik bangunan akan sangat bervariasi dalam menanggapi hal ini. Namun demikian, rata-rata service charge diharapkan tumbuh 3% pada 2023.