Pasar properti perkantoran segera pulih, meski tingkat kekosongan tinggi

Analis memperkirakan siklus penurunan properti akan memasuki fase terakhir.

Pasar properti perkantoran Hong Kong sedang dalam tahap pemulihan meskipun kekosongan masih tinggi karena perampingan perusahaan terus berlanjut.

Hal ini berdampak pada penyerapan secara keseluruhan yang tetap negatif. Menurut JLL’s Hong Kong Property Market Monitor, keseluruhan penyerapan pada bulan Juli adalah -89.000 kaki persegi.

Dibandingkan angka tahun lalu, volume sewa telah meningkat karena penyewa kembali membuat keputusan terkait properti setelah menundanya tahun lalu karena pandemi.

“Namun, sebagian besar transaksi sewa hanya melibatkan relokasi atau penambahan, bukan pembelian. Tingkat penyerapan properti masih negatif karena banyak perusahaan memilih untuk berhemat di masa-masa sulit. Sewa terus menurun tetapi masih pada tingkatan sedang dibanding tahun 2020,” ujar Nelson Wong, Head of Research JLL for Greater China.

Pada bulan Agustus, tingkat kekosongan berada di 9,6% dengan tingkat kekosongan tertinggi di wilayah Hong Kong yang dimiliki Kowloon East sebesar 13,1%.

Tingkat kekosongan di Central naik menjadi 7,7% pada akhir Agustus. Menurut JLL, beberapa penyewa telah memilih untuk pindah ke lokasi yang lebih murah. Namun, permintaan ruang perkantoran premium di submarket tetap sehat.

Penurunan sewa terus berlanjut

Hong Kong terus mengalami penurunan sewa selama delapan kuartal berturut-turut.

Pada kuartal pertama 2021, sewa turun menjadi 3,5% dan 5,1% pada kuartal keempat 2020.

Savills melaporkan bahwa Wan Chai/Causeway Bay mencatat penurunan sewa terbesar di antara semua submarket diangka -4,3%, sebagian karena perhatiannya terhadap operator coworking dan perusahaan jasa keuangan.

Kuartal pertama (Q1) sewa Hong Kong Island juga turun -4,0% sementara sewa Kowloon relatif stabil, mencatat penurunan 2,8%. Sewa di Tsim Sha Tsui, Kowloon East, dan Kowloon West masing-masing turun 5,2%, 2,2%, dan 1,4%. Sementara itu, sewa Kowloon West terbukti relatif tangguh sejak kuartal ketiga 2019 karena perampingan dalam perusahaan jarang terjadi di wilayah tersebut, di mana harga sewa diakui relatif murah.

Namun, ketika kuartal kedua (Q2) tiba, sewa Grade A masih turun tetapi lebih rendah dari kuartal terakhir sebesar 2,6%. Korporasi RRT tetap aktif di pasar sewa dan telah terbukti bertahan selama kuartal ini, sebagian besar didorong oleh industri jasa keuangan.

Proporsi kantor Central Grade A yang ditempati oleh perusahaan RRT meningkat dari 20,5% pada Juli 2017 menjadi 23,5% pada Juni 2021 meskipun ditengah kondisi pasar yang menantang.

Pada Q2 2021, sewa di Central, Wanchai/Causeway Bay, dan Island East masing-masing turun sebesar 2,8%, 3%, dan 2,6%, sementara secara keseluruhan sewa Hong Kong Island mencatat tingkat penurunan terendah sejak Q1 2020, yakni sebesar 2.8%. Sewa Kowloon sedikit menurun dan tetap relatif terjangkau bagi penyewa, yaitu sebesar 2,4% selama kuartal tersebut. Sewa di Tsim Sha Tsui, Kowloon East, dan Kowloon West masing-masing turun 1,8%, 4,2%, dan 2,9%.

“Sementara itu ada pemahaman dalam komunitas bisnis bahwa masa-masa terburuk telah berlalu, mengenai kapan waktu terbaik akan kembali tetap menjadi pertanyaan, dan penyewa pun tetap berhati-hati,” kata Savills.

Tren peningkatan dan pendorong permintaan

Dalam laporan Hong Kong Offices, H1 2021, Savills mengatakan bahwa karena kekosongan terus meningkat, pemberi sewa harus bersaing lebih agresif untuk mengisi ruang dan sewa pasti menurun seperti yang telah terjadi.

“Sewa perkantoran sekitar 20% di bawah level puncak awal 2019 dan bisa turun lebih jauh. Saat melihat ke depan, kami menghadapi ketidakpastian yang jelas mengenai berapa lama pintu masuk perbatasan akan tetap dibatasi dan pembatasan sosial akan diberlakukan karena pandemi,” ungkap Savills.

Laporan tersebut mengatakan bahwa bisnis dikawasan utama kemungkinan akan menjadi pendorong utama permintaan perkantoran selama beberapa tahun ke depan dan ini dapat dengan cepat terjadi lewat akses perjalanan yang lebih mudah ke Daerah Administratif Khusus. Penggerak permintaan lain yang disebutkan adalah pasar IPO (Initial Public Offering), yang dapat mencatat rekor tahun ini dengan mendorong permintaan untuk layanan keuangan, profesional, dan bisnis. Bisnis teknologi juga berpotensi memperluas jangkauan mereka dari tempat lain di Greater Bay Area ke Hong Kong.

Sementara itu, tren baru mulai bermunculan seperti semakin pentingnya fasilitas dan fleksibilitas di ruang perkantoran.

Menurut Wong dari JLL, penyewa sudah mulai mengkonfigurasi ulang kebutuhan properti mereka.

“Banyak penyewa memutuskan untuk meningkatkan atau mengkonfigurasi ulang kebutuhan properti mereka setelah pandemi. Fleksibilitas dan fasilitas dipandang sebagai fitur perkantoran yang lebih penting. Permintaan akan kebutuhan ruang fleksibel dalam jumlah yang masih tetap sehat dan sejumlah operator pusat bisnis berkembang,” komentar Wong.

Teknologi baru: hambatan pada properti perkantoran?

Savills mencatat dalam laporannya bahwa teknologi baru juga merupakan jangkar yang menghambat pasar properti perkantoran.

Bahkan dilaporkan sebelum pandemi, beberapa eksekutif sudah mulai melakukan working from home. Selain itu, perkantoran diberi fasilitas baru dan hot-desking menjadi lebih umum.

Beberapa bahkan bereksperimen dengan aplikasi komunikasi baru.

“Ada ungkapan klise yang sudah usang dalam properti bahwa 'bentuk mengikuti fungsi' dan teknologi yang dengan cepat mengubah cara kita bekerja, semakin dipercepat oleh adanya virus yang menyebar, dimana kemudian bentuk harus mengikuti. Bekerja dari rumah (WFH) telah menjadi cara kerja yang dimandatkan di banyak negara dan dengan akomodasi tempat tinggal yang lebih luas, perjalanan ke tempat kerja yang lama, mahal, dan terkadang tidak dapat diandalkan, membuat WFH semakin sering dilakukan, setidaknya selama beberapa hari dalam seminggu untuk pekerja kantoran,” ungkap Savills.

Namun di Hong Kong, Savills mencatat bahwa mereka mungkin tidak melihat tingkat adopsi tersebut di negara ini karena infrastruktur transportasi yang modern, efisien, dan terjangkau, namun sementara perumahannya terkenal sempit.

“Dengan ketersediaan perkantoran yang lebih besar selama beberapa tahun ke depan dengan harga sewa yang lebih kompetitif, perusahaan mungkin menyadari bahwa mereka dapat membayar dengan kepadatan pekerja yang lebih rendah dan kenyamanan yang lebih, memikat banyak dari kita untuk kembali berbaur dengan rekan kerja,” tambah Savills.

Prediksi

Pasokan yang sangat terbatas pada tahun 2020 dan 2021 telah diimbangi oleh penurunan permintaan yang mengakibatkan penurunan sewa selama beberapa kuartal. Savills memperkirakan bahwa permintaan akan pulih di akhir tahun, namun, pasokan baru yang substansial pada 2022 dan 2023 akan diikuti sewa yang berada di bawah tekanan lebih lanjut.

Sementara itu, Wong dari JLL mengamati bahwa ruang kerja fleksibel menjadi lebih populer. Kantor sekarang dianggap sebagai social hub bagi karyawan, yang mungkin mencari pilihan untuk bekerja dari rumah atau di kantor setelah pandemi. Wong juga mengharapkan beberapa perusahaan dapat beralih ke mode “work-from-anywhere” dengan pencampuran kantor pusat, ruang fleksibel, dan WFH di masa depan.

Sebagai prediksi, Wong memperkirakan pasar perkantoran akan memasuki fase terakhir dari siklus penurunan (down-cycle)  saat ini dan turun dalam 12 bulan ke depan.

“Sewa diperkirakan akan tumbuh sedang sejak 2022 karena banyaknya pasokan baru yang masuk ke pasar,” kata Wong.